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贾生华房产商要有企业家精神

发布时间:2021-10-25 16:54:17 阅读: 来源:涡流泵厂家

贾生华:房产商要有企业家精神

贾生华:房产商要有企业家精神 更新时间:2010-9-27 6:49:10   房产商要有超越金钱之上的追求。赚了钱就完成任务了,这样的人不是严格意义上的企业家。  月有阴晴圆缺。房地产市场的起起落落,在贾生华的眼里再平常不过。从金融危机后的降价风波,到楼市“小阳春”,再到政府为了抑制房价过快上涨而出的组合拳,这位研究浙江房地产的专家也一路陪伴着这个行业的风风雨雨走来。在这个特殊而微妙的节点,《浙商》记者对贾生华进行了专访。除了房价、成交量、观望心态等等关键词之外,我们希望探讨话题能延伸向更远的时空维度。行情危险!散户应该尽快离场? 哪些股票值得满仓买入? 某些股很可能还要涨50%! 机构资金目前已发生大变化   从封闭到开放  《浙商》:您能否首先谈谈您眼中的杭州楼市整体竞争格局的变迁?  贾生华:杭州房地产市场在2005年以前基本以本地开发商为主,因为杭州房价一直比较高,全国性的知名开发商对进入杭州市场大都持谨慎态度,即使万科也是在2006年通过收购南都才进入的。2006年以后,全国一流的开发商才开始逐步进入杭州。  因为市场不错,以杭州为代表的浙商开发商发展情况是比较好的,除了布局本地以外,还有大量的开发商进军全国,特别是安徽、江苏、江西等浙江周边省份,浙江开发商的身影随处可见,做的规模也很大。一方面是我们浙商走出去,另一方面是全国开发商走进来。到目前浙江房地产基本上是一个全国性的开放的市场,这里的市场变化、产品创新、竞争动态也都反映了国内的前沿趋势。  《浙商》:浙江开发商与省外开发商的差距或者说差别在哪些地方?  贾生华:这四五年来,外地的开发商在经营模式等方面带来了一些新的做法,比如顺应市场的形势,对价格、销售策略做出及时的调整,特别是在市场不好的时候加速资金回笼和项目推进。这是过去浙江开发商不太重视的。我们都是不断地做“加法”,增加内涵、做好品质与服务。2008年万科在杭州首先降价,2010年则是保利首先促销,这些变化让杭州与全国市场的脉搏更加贴近,对行业是有促进和推动作用。在市场化经营策略方面,我觉得他们的经验做法值得浙江开发商学习。  从赚钱到企业家精神  《浙商》:现在“房地产”已经成了一个富有争议的名词,在很多人眼里,房地产是一个暴利行业——不赚钱都难。那么像这样的暴利行业还需要很好的经营运作管理吗?  贾生华:暴利,准确的说法应该是投资回报率十分可观。这是一个表面现象,不是一个企业家应该有的想法。过去十几年,全国的房地产发展速度的确超出预期,这是一个事实。应该把高投资回报率归结为一种历史现象,归结为我们国家从1990年代到现在城市化进程与经济结构变化带来的机遇。  能赚很多钱并不一定意味着你是一个好企业家,而是要考虑怎么样把企业做得长、做得久,对社会更有价值。房产商要有超越金钱之上的追求。赚了钱就完成任务了,这样的人不是严格意义上的企业家。  《浙商》:房地产企业的管理有什么特殊之处?是不是其他一般制造业企业的管理手段在房地产企业中同样适用?  贾生华:房地产其实是一个服务业、是第三产业,这跟一般人直观的感受不同。比如绿城、滨江造一幢房子,不是自己的人马去造,而是交给像广厦、中天等建筑公司去造。房地产企业整合了所有与造房子有关的资源,最后形成一个产品,而这个产品的本质是住房的服务、办公的服务等等,不是那些钢筋水泥。在房地产企业里,经营能力很重要的一个体现是整合,所以我们不能用制造业的模式来生搬硬套。  房地产还是一个准金融行业,是一个投资与资金运作的过程,资金运作量很大、负债率很高、杠杆作用很大。我们国家的金融体系相对国外来说还是比较保守谨慎的,在国外是证券化,让老百姓的钱通过金融工具直接进入房地产。  从繁荣到平和  《浙商》:前面您谈到了如今房地产的繁荣是一个历史性的机遇,那么未来中国房地产行业会走向何方   贾生华:房地产一路繁荣,是因为我们国家处在一个高速城市化、国民财富快速积累的历史阶段。在日本、中国台湾等国家与地区的现代化过程中都出现过这样的情况。因此过去宏观调控的政策对房地产的影响都是阶段性的,而不是根本性的。  从目前的情况看,房地产业可能会产生分化。一种可能性是大量的中小企业退出这个行业,变成房地产投资者;少数企业规模扩大,做成基业长青的企业。  第二种分化是万科、绿城等房地产企业专注于开发主流的产品,比如住宅、写字楼、酒店、综合体等;更多的中小企业成为特色的房地产开发商,比如学校、医院、农贸市场等,这些产品有特色的要求,也需要很高的专业化。  第三种分化是在区域上,主导的开发商会继续扎根大中城市,而中小开发商会向三四线城市甚至城镇渗透,小城市与小城镇的改造提升,我认为是城市化真正完成的一个标志,那些地方的基础建设还有比较大的挖掘潜力。  《浙商》:您认为大概再过多少年,此前房地产的这种十分可观的投资回报率会回到它应有的合理区间,或者说房地产的“好日子”还有多长时间?  贾生华:不管怎么调控,我觉得房地产价格的上涨和市场机会,还会持续十年左右,大概到2020年以后会逐渐平稳下来。到2030年以后我们的城市化会基本完成,城市扩张的范围与幅度到时候不会太大了。那时,房地产支撑城市化与国家现代化进程的历史使命将结束,“好日子”也就到头了。  现有的企业要做大做强的话,必须要有清晰的战略、核心的能力。而对浙江来说,需要的不是一个百万富翁、亿万富翁,而是需要一批有社会责任心、有事业心的企业家,这才是关键。  -贾生华-  浙江大学管理学院教授,浙大社会科学学部副主任和房地产研究中心主任。主要研究领域包括不动产投资、公司治理、产业组织与竞争。

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